İkincil piyasada bir daire satın almadan önce kontrol etmeniz gerekenler

2024 Yazar: Malcolm Clapton | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 04:13

Belgeleri hafife alırsanız, konutsuz ve parasız kalabilirsiniz.

Bir mağazadan bir şey satın aldığınızda, satıcının size ürünü vermek istemesi, sizin de satın almak istemeniz yeterlidir. Gayrimenkul ile her şey daha karmaşıktır: hileli olduğu veya satış sırasında birinin haklarının ihlal edildiği ortaya çıkarsa bir anlaşmaya itiraz edilebilir. Aynı zamanda, alıcı en çok üzülecek: daireden tahliye edilecekler, paranın mahkemeden iade edilmesi gerekecek ve hatta bazen onlara veda edecekler.

Bunun olmasını önlemek için tüm belgeleri kontrol edin ve noter tarafından onaylanmış orijinalleri veya kopyaları olduğundan emin olun.

1. Nesnenin ana özellikleri hakkında USRN'den alıntı

Bu, Birleşik Devlet Emlak Kaydı'ndan size birçok yararlı bilgi verecek bilgiler içeren çok önemli bir belgedir.

sahipleri kim

Hepsinin anlaşmayı kabul etmesi gerekiyor, aksi takdirde itiraz edilebilir.

zorlama var mı

Borçlar nedeniyle tutuklanan Federal Mülk Yönetim Ajansı ile bir anlaşmanın tescili ile kiralanan ipotek nedeniyle bir nesne bir bankaya rehin edilebilir. Eğer öyleyse, sahiplerinin onu elden çıkarma hakkı yoktur. Anlaşma geçersiz olacak.

Dairenin özellikleri nelerdir?

USRN'den alınan alıntı, tam adresi, kadastro numarasını ve alanı içerecektir. Dairenin teknik planı son sayfada basılmıştır. Odaların görüntülerini tahmin edebilir ve yeniden yapılanmaların varlığını fark edebilirsiniz. İkincisi, bir ipotek kredisine başvuruyorsanız özellikle önemlidir - onaylanmayabilir.

Sahipleri hangi tarihten itibaren bir daireye sahipler?

Tapudaki tarihle karşılaştırın (aşağıda bunlarla ilgili).

Daire sahibinin hangi belgeye göre daire sahibi olduğu

Bazı durumlarda, risk başlangıçta daha yüksektir - bu, başlık belgelerindeki maddede de tartışılmaktadır.

USRN'den bir alıntı mal sahibi tarafından sağlanacaktır. Bunun soyulmuş bir versiyonunu kendiniz alabilirsiniz.

Bunu yapmak için Rosreestr web sitesinde bir alıntı sipariş etmeniz gerekir. Elektronik biçimde bir belgenin sağlanması için 250 ödemeniz gerekecek USRN ruble'den bilgi edinme. Ayrıca mülkiyet haklarının devrine ilişkin bir özet sipariş etmelisiniz - maliyeti aynıdır. Bu belgede, daire sahiplerinin ne sıklıkta ve hangi temelde değiştiğini göreceksiniz.

Geçen yıl veya iki gayrimenkul birkaç kez el değiştirdiyse, bu dikkatli olmak için bir nedendir. Bu genellikle hileli işlemlerin nasıl gizlendiğidir. Dolandırılan mal sahibi mahkeme yoluyla işlemler zincirine itiraz edebilirse daire kendisine iade edilecektir.

2. Sahibinin / sahiplerinin belgeleri

Sahibi bir yetişkin ise

Pasaport geçerliliği

Diyelim ki sahibi altı ay önce pasaportunu değiştirmiş ve polise eski pasaportunu kaybettiğini söylemiş. Ve şimdi daha sonra itiraz etmek için geçersiz bir belge üzerinde anlaşma yapmaya çalışıyor. Bu sorunlarla dolu.

Bu nedenle, İçişleri Bakanlığı'nın özel bir servisinin yardımıyla belgelerin geçerli olup olmadığını öğrenin.

Pasaport verileri

Diğer belgelerde belirtilen verilerle karşılaştırmak için seri, numara, doğum yeri ve kayıt adresi gerekecektir (her şeyin eşleşmesi önemlidir). Sahibi bu süre zarfında pasaportu değiştirmeyi başardıysa, önceki kopyanın detayları mevcut kopyanın sondan bir önceki sayfasında belirtilir.

Adına, soyadına ve soyadına dikkat edin: farklı belgelerdeki en az bir harfin tutarsızlığı, sahibinden kağıtları tek tip hale getirmesini istemek için bir nedendir. Aksi takdirde, işlemin geçerliliği konusunda dava sebebi olabilir.

Aile durumu

Eşlerden biri, diğerinin rızası olmadan müşterek edinilen malları keyfi olarak tasarruf edemez. Böyle bir anlaşmaya meydan okumak kolaydır. Bu nedenle, sahibinin evli olup olmadığını ve hangi tarihten itibaren olduğunu öğrenmek önemlidir. Başlık belgelerine geçtiğinizde bu bilgiler sizin için yararlı olacaktır.

Bir kişi miras yoluyla veya hediye olarak bir daire aldıysa, eşin varlığı önemli değildir. Bu tür mülkler müşterek edinilmiş sayılmaz.

Ancak bir satış sözleşmesiyle uğraşıyorsanız, sözleşmenin sonuçlanma tarihine dikkat edin. Ev sahibi, evlenmeden önce satın aldığı bir daireyi serbestçe elden çıkarabilir. Düğünden sonra satın aldıysa, evrak paketinde eşin satış için noter tasdikli muvafakati bulunmalıdır. Teorik olarak, nesneyi mal sahibi için elden çıkarma hakkını tek başına güvence altına alan bir evlilik sözleşmesi ile değiştirilebilir. Ancak rıza ile hala daha sakin: evlilik öncesi anlaşma bazen tartışmalı.

Dairenin sahibi boşanmışsa ve daire evlilik sırasında satın alınmışsa, yine de ortak mülk olarak kabul edilebilir. Burada, mülkün bir anlaşma yapmayı planladığınız kişiye devredildiği bölüme ilişkin onay veya mahkeme kararına ihtiyacınız var.

Çocuklar hakkında bilgiler

Kendi başına, size hiçbir şey söylemez. Ancak, sahibinin çocukları varsa, bu, yeni belgeler için ek kontroller ve gereksinimler için bir nedendir.

Bir daire ipotekle satın alındıysa, onu geri ödemek için analık sermayesi kullanılabilir. Bu, çocuklara dairede hisse sağlama zorunluluğu getirir. Bu nedenle, sahipleri arasında sadece ebeveynler varsa, bu yapılmadı. Daha sonra, işleme itiraz edilebilir.

Bunun olmasını önlemek için, sahibinden Emekli Sandığı'ndan analık sermayesinin ipoteği ödemek için kullanılmadığına dair bir sertifika isteyin.

Sahibi reşit değilse

14 yaşın altındaki çocuklar için doğum belgesine, 14 yaşından büyük pasaportlara bakın. Verileri diğer belgelerde belirtilenlerle karşılaştırın.

Mal sahibi çocuk ise kanuni temsilcileri daireyi aynen bu şekilde satamazlar. İşlem için vesayet makamlarının onayı gereklidir. Ve dairenin sahibi 14 yaşından büyükse, onun izni.

3. Başlık belgeleri

Sahibinin sahipliğini aldığı belgenin adı, USRN'den alınan alıntıdadır. Daha yakından bakmakta fayda var.

Satış Sözleşmesi

Burada her şey basit: mevcut mal sahibi öncekinden bir daire satın aldıysa, bu ilgili anlaşma ile onaylanır. Bir gayrimenkul nesnesine hakların devri konusunda USRN'den bir alıntınız varsa, satıcının verilerini belgede belirtilenlerle karşılaştırın. Ayrıca dairenin kabul belgesini ve satıcının para için makbuzunu göstermeyi isteyin. Bu, önceki sahibinin mevcut olan hakkında hiçbir şikayeti olmamasını sağlayacaktır.

Ev ipotekli olarak satın alındıysa, geri ödeme belgesi isteyebilirsiniz.

Genel olarak, USRN'den alınan alıntıda takyidatların olmaması, kredinin ödendiğini açıkça gösterir. Ancak bazı belgeler kontrol edilebildiğinden, bundan bahsetmemek garip olurdu.

İnşaatta özsermaye katılım sözleşmesi

Mal sahibi inşaat aşamasında gayrimenkul edinmişse elinde aynen bu belge olacak ve ev teslim edildikten sonra da dairenin kabul ve devir edimi olacaktır.

miras belgesi

Bu tür bir mülkle uğraşırken, mahrum bırakılmış bir mirasçının aniden ortaya çıkması ve anlaşmaya itiraz etmeye çalışması riski vardır. Ayrıca, miras anından bu yana ne kadar çok zaman geçerse, belaya girme riskleri o kadar düşük olur. Satın almadan önce bir avukata danışmak en iyisidir.

bağış sözleşmesi

Bir uzmanla birlikte bağışlanan bir ev edinmenin risklerini değerlendirmek de daha iyidir. Avukat, işlemin sonuçlandırılması için şekil ve prosedürün takip edilip edilmediğini, mal sahibinin yasal olarak mülk sahibi olup olmadığını öğrenecektir.

Daire devir sözleşmesi

Sahibi bu daireyi özelleştirmişse verilir. Bu tür gayrimenkullerle uğraşırken bir uyarı var. Bir daireye kayıtlı bir kişi özelleştirmeye katılmayı reddederse, gönüllü olarak kaydı silinene kadar ömür boyu yaşama hakkı alır. Aksi takdirde, mahkemeler aracılığıyla bile tahliyesi mümkün değildir. Bu nedenle, satıcı parayı almadan önce kontrol ettiğinden emin olmak önemlidir. Ya da kiracılı bir daire satın alma riskiniz var.

Başka türde tapu belgeleri vardır, örneğin, sahibinin nesneye sahip olduğu bir mahkeme kararı. Ancak, sorun istemiyorsanız, onlarla hemen bir avukata başvurmak daha iyidir.

4. Dairede kayıtlı olanlar hakkında bilgi

Dairenin mülkiyete devredilmesine ilişkin anlaşmaya ilişkin maddede, daireye kimin kayıtlı olduğunu bilmenin ne kadar önemli olduğu konusuna zaten kısmen değindik. Şimdi soruyu daha ayrıntılı olarak ele alalım.

Özelleştirmeyi reddedenlere ek olarak, aşağıdaki kiracılar satın aldığınız dairede işleminiz ve rahat yaşamanız için tehlike oluşturur:

• bir sanatoryumda askerlik veya tedavi için daireden taburcu;
• özgürlükten yoksun bırakılan yerlerde hapis cezasına çarptırıldığı için sicilden silindi;
• kayıp olarak kabul edildi;
• küçükler yatılı okula gönderilir.

Döndüklerinde, önceki ikamet yerlerinde, yani sizinle birlikte kayıtlı olacaklardır. Onları mahkeme yoluyla tahliye etmek mümkün olabilir, ancak çok zaman ve çaba gerektirecektir.

Vesayet servisinin buna izin verip vermediğini sorgulamak için taburcu edilen küçüklere özellikle dikkat edin.

Nüansları anlamak için birkaç referansa bakmanız gerekir. Belgelerin gerçekliğini sağlamak için mal sahibinin bunları aldığı anlarda hazır bulunmak daha iyidir.

Form 9 kayıt sertifikası

Artık daireye kayıtlı olan herkes hakkında bilgi içerir.

Form 9'a göre arşiv kayıt belgesi

Belgenin bu versiyonu, sakinlerin kayıt dinamiklerini gösterir: kim daha önce kaydoldu, kim taburcu edildi ve ne zaman. Çok yararlı bir belge, ancak bir nüans var. Eski sakinlerin kişisel verilerini içerdiğinden, genellikle dairenin mevcut sahipleri de dahil olmak üzere üçüncü taraflara vermeyi reddederler. "Dokuz" arşivini elde etmek mümkün değilse, sahip olduklarınızla çalışmanız ve doğrudan form 12 yardımına gitmeniz gerekir.

Belirli vatandaş kategorilerinin kaydını silme belgesi

Form 12 belgesi, kiracılardan herhangi birinin daireden taburcu edilip edilmediğine dair veriler içerir, bu da teorik olarak bir sorun kaynağı olabilir. İdeal olarak, her sütunda hayır vardır. Aksi takdirde, her bir kişi hakkında ayrı ayrı ek bilgi bulmanız veya hatta anlaşmayı reddetmeniz gerekecektir.

5. Hukuki ehliyet belgeleri

Daha sonra satıcının aklı başında ve hafızasında olmadığı ortaya çıkarsa, işlem geçersiz ilan edilecektir. Özellikle satıcı yaşlıysa risk altındasınız, ancak genel olarak buna karşı sigorta edemezsiniz. Örneğin, kurnaz bir avukat, sahibinin soğuk algınlığı ilacı nedeniyle geçici olarak perişan olduğunu kanıtlayabilir, çünkü bu yan etki ek açıklamada belirtilmiştir.

Bunun olmasını önlemek için satıcıdan, bir psikiyatrist ve bir narkologdan, aklı başında olduğuna ve uyuşturucu bağımlısı olarak kayıtlı olmadığına dair bir sertifika getirmesini isteyin.

Şüphe etmek için zorunlu nedenler varsa, doğrudan anlaşmaya inceleme yapması için lisanslı bir uzmanı davet edin.

6. Revizyon için borçlar hakkında bilgi

Konut ve toplumsal hizmetlere ilişkin tüm borçlar dairenin eski sahibine aittir. İstisna revizyondur. Satıcı ödemediyse, borç size gidecek. Son ödeme ile devamsızlığı kontrol edebilirsiniz. Güvenmiyorsanız, yönetim şirketinden bir sertifika isteyin.

7. Vekaletname

Doğrudan mal sahibi ile bir satış sözleşmesi yapmak en iyisidir. Ancak mal sahibi her zaman anlaşmada mevcut değildir. Bu durumda çıkarlarını temsil edecek kişi için noter tasdikli vekaletname düzenleyebilir.

Bu belgeyle yapılan işlemler güvenli değil, çok fazla risk faktörü var. Benzer bir adım atmaya karar verirseniz, aşağıdakileri kontrol edin:

• Vekaletname, daireyi mal sahibi adına satma hakkı verir.
• Belge orijinaldir - Federal Noter Odasının web sitesinde öğrenebilirsiniz.
• Vekalet süresi dolmadı.
• Doğru pasaportu ve diğer verileri içerir.
• Sahibi hayatta ve aklı başında - video iletişimi ve bir nöropsikiyatrik dispanserden alınan sertifikalar burada yardımcı olacaktır.

Ancak her şey yolunda olsa bile, böyle bir anlaşmaya karar vermeden önce üç kez düşünün.

Hatırlanması gerekenler

• Tüm belgeleri kontrol edin. Müdahaleci veya sıkıcı olmaktan korkmayın: milyonları riske atıyorsunuz.
• Şüpheniz varsa, bir uzmana başvurun. Bir daire ve para olmadan bırakılmaktansa alarmcı olmak daha iyidir.
• Her adımda şüpheler ortadan kalkmıyor, aksine güçleniyorsa, anlaşmayı reddedin.

UPD. Metin, doğrulanmış kaynaklardan daha alakalı verilerle 17 Kasım 2019'da güncellendi.