Bir daire kiralamak veya ipotek almak: hangisi daha karlı

2024 Yazar: Malcolm Clapton | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 04:13

Örnekler ve hesaplamalar ile detaylı analiz.

İpotekleri ve gayrimenkul kiralamayı karşılaştırırken, maddi yön genellikle arka planda kaybolur. Tartışmaya katılanlar hangisinin daha iyi olduğunu bulurlar: başkasının amcasına ödeme yapmak veya bankaya kölelik yapmak, fazla ödeme yapmak, ancak kendileri için veya sürekli olarak daha karlı seçenekler aramak için hareket etmek. Ama duyguyu bırakıp rakamlara dönerseniz durum daha da netleşir.

Rakamlarla kira ve ipotek

Gayrimenkul ve kiralık daire fiyatlarındaki değişiklikler ve ayrıca uzun bir süre için enflasyonun büyüklüğü sadece yaklaşık olarak tahmin edilebilir, bu nedenle hesaplamalar yanlış olacaktır. Yine de sayılar kelimelerden daha anlamlıdır.

Merkez Bankası'na göre bu yıl Nisan ayında konut kredisi ağırlıklı ortalama faiz oranı %9,64 olarak gerçekleşti. Domofond.ru analistlerine göre, Mart 2018'de bir daire kiralamak, Aralık 2017'ye göre ortalama %0,7 daha ucuzdu. Ancak, doğruluk adına, ev sahibinin ödemeleri yılda %5 oranında artıracağını varsayacağız.

Hesaplamalar için bölgesel merkezi, nüfusu bir milyon Volgograd olan şehri ve federal şehir St. Petersburg'u ele alalım.

Volgograd

İpotek

Domofond.ru'ya göre Volgograd'daki iki odalı bir dairenin ortalama fiyatı 2.365.695 ruble. Daire değerinin %15'i, %25'i ve %50'si kadar bir başlangıç ödemesi yaptıysanız ve 10 yıllık bir süre için yıllık %9,64'lük ipotek aldıysanız durumu düşünün.

Peşinat, ruble	Aylık ödeme, ruble	Fazla ödeme, ruble	Dairenin toplam fiyatı, ruble
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Hesaplamalarda, konut sigortası ve ipoteği alan kişi şeklinde ilgili hizmetlerin ek maliyetleri ve vergi indirimi gibi tazminatlar dikkate alınmaz.

Emlak fiyatlarının yılda% 5 artacağını varsayalım, o zaman 10 yıl içinde daire 3.67 milyon rubleye mal olacak.

Kiraya vermek

Volgograd'da iki odalı bir daire kiralamanın ortalama maliyeti ayda 15.845 ruble. Ev sahibi kirayı yılda yaklaşık% 5 artırırsa, 10 yıl içinde kiracı ayda 24.556 ruble ödemek zorunda kalacak. Sonuç olarak, yıllar içinde yaşamak için 2.389.344 ruble ödeyecek. %15 peşinatlı ipotek bedeli ile kira arasındaki fark için, kiracı 2028 öngörülen fiyattan bir daireyi üç yıl dokuz ay daha kiralayabilir.

Volgograd'da ortalama 28.483 ruble maaşla, iki çalışan yetişkinli bir aile için hem kira hem de ipotek ödemeleri mümkün görünüyor.

Kiracının (varsa) peşinat için bankaya faiziyle koyabileceği harcanmamış birikimleri olduğunu da dikkate almakta fayda var. Merkez Bankası'na göre, 2018 yılında 1-3 yıl vadeli mevduatların ağırlıklı ortalama oranı %6,41'dir. 10 yıl boyunca gösterge birkaç kez değişecek, ancak hesaplamalar için bu rakamı kullanacağız. Hesaplamalarda büyük harf kullanımı dikkate alınmaz.

Peşinat (tasarruf), ruble	10 yıl içindeki miktar, ruble
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Buna göre, 10 yıl içinde kiracı sadece daha az harcamakla kalmayacak, aynı zamanda depozitodan da kazanacaktır.

Kira ve tasarruf

Bir önceki paragraftan, bir kişinin ev kiralamaya devam etmesi durumunda 10 yıl içinde depozito üzerinde ne kadar biriktirebileceği açıktır.

Bir daire için para biriktirmek ve ipoteksiz satın almak için en büyük şans, dairenin maliyetinin yarısına sahip olan bir kişiden, ancak yalnızca gayrimenkulün fiyatı değişmezse.

10 yıl içinde 425.213 ruble bir daire satın alması için yeterli olmayacak. Tüm miktarın doğru zamanda el altında olması için ayda 3,5 bin ruble'den biraz fazla tasarruf etmesi gerekecek.

Beş yıl içinde mevduatında 1.561.491 ruble olacak. Şu anda bir daire satın almak için bir kişinin beş yıl boyunca ayda 13, 4 bin ayırması gerekiyor. Konut kiralama maliyeti ile birlikte ilk yıl 29,3 bin, beşinci yıl ise 32,6 bin harcayacak. Buna göre, beş yıl içinde bir daire satın alırsa, kira dahil toplam maliyetler on - 4.755.039 ruble olmak üzere 3.415.482 ruble olacaktır. Her iki seçenek de ipotekten daha pahalıdır.

Petersburg

İpotek

St. Petersburg'daki iki odalı bir dairenin ortalama fiyatı 6.797.671 ruble.

Peşinat, ruble	Aylık ödeme, ruble	Fazla ödeme, ruble	Dairenin toplam fiyatı, ruble
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

İpotek üzerinde fazla ödeme yapmamak için, ya daire maliyetinin en az yarısı tutarında bir ilk ödeme biriktirmeniz veya aylık ödemeyi artırmanız ve kredi süresini kısaltmanız gerekir. Ortalama 58,5 bin ruble maaşla, açıkçası bunu herkes yapamaz.

10 yıl içinde dairenin 10, 99 milyon rubleye mal olacağı tahmin ediliyor.

Kiraya vermek

St. Petersburg'da iki odalı bir daire kiralamanın ortalama maliyeti ayda 32.744 ruble. Kira maliyetinin yıllık %5 artması ile 10 yılda aylık ödeme 50.787 ruble olacak ve kiracı toplam 4.942.178 ruble ödeyecek. %15 peşinatlı ipotek bedeli ile kira arasındaki fark için, kiracı bir daireyi 2028 öngörülen fiyattan sekiz yıl üç ay daha kiralayabilir.

Tasarruflarınızı da indirim yapmayın.

Peşinat (tasarruf), ruble	10 yıl içindeki miktar, ruble
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Kira ve tasarruf

Ve yine, fiyatının yarısına sahip olan bir kişi, ipoteksiz bir daire satın almaya güvenebilir. Ancak beş yıllık süreyi karşılaması onun için sorunlu olacak. Beş yıl içinde hesabında 4.448.162 ruble olacak. Gerekli miktarı toplamak için her ay 39,2 bin tasarruf etmesi gerekiyor. Kira bedelleri ile birlikte ilk yıl aylık 72 bin tahsis etmesi gerekecek.

Beş yıl içinde bir daire satın alırsa, kira dahil toplam maliyetin 10 yılda 8.968.837 ruble - 11.739.849 ruble olduğu tahmin ediliyor.

Peki hangisi daha karlı

Ortalama tahminlere göre, kira daha karlı. Her durumda, aylık kira ipotek ödemesinden daha azdır. Aynı zamanda, ilk ödeme sadece harcanmakla kalmaz, aynı zamanda para da getirir.

Ancak 10 yıl içinde ipotek seçen kişi bir daire sahibi olacak, kiracı olmayacak.

Konut kiralama ve bir daire için tasarruftaki eşzamanlı artışa gelince, burada da her şey o kadar basit değil. Öngörülebilir faktörler işe yarar: Elinizde ne kadar çok para varsa, geliriniz o kadar yüksek ve şehrinizdeki emlak ve kira maliyeti ne kadar düşükse, ipoteksiz bir daire için para biriktirme ve karanlıkta kalma şansınız o kadar artar. Ancak, hesaplama yaparken genellikle emlak fiyatlarının 10-15 yıl içinde önemli ölçüde yükselebileceğini hesaba katmazlar.

Bu nedenle, başka bir önemli gösterge - zamanı dikkate almaya değer. Uzmanlar için bile uzun vadeli tahminler yapmak zordur. Ve ülkedeki istikrar dini bir göstergeye daha yakın: buna ya inanırsınız ya da inanmazsınız. Bu nedenle, beş yıldan fazla bir süre bir daire için para biriktirmeniz gerekiyorsa, hesaplamalara sadece mantığı değil aynı zamanda sezgiyi de dahil etmelisiniz.

Lütfen enflasyonun parayı değer kaybettiğini ve gayrimenkulün değerinin arttığını unutmayın.

Ancak Rosstat'a göre, son üç yılda ikincil piyasada fiyatlar, elit olanlar hariç tüm daire türleri için düşüyor.

Ek bir faktör olarak, emeklilik yaşının yakınlığını dikkate almaya değer. Emeklilik ödemeleri için bir daire kiralamak zor olacak, ancak büyük şehirlerde imkansız olacak. Bu zamana kadar, fazla ödeme ile almış olsanız bile, kendi evinizin olması iyidir.

Büyük bir şehirde ev almaktan vazgeçip çok uygun fiyata daire kiralarsanız, bankaya giden parayla ömür boyu daire kiralayabileceğiniz argümanı sağlamdır. Yani, fazla ödemede 3 milyon biriktirirseniz, bu size 10 yıl boyunca ayda 25 bin verir (ama enflasyonu hesaba katmalısınız).

Para da yatırılabilir. Mevduatların cari ortalama faizi dikkate alınarak 3 milyonluk bir tutar, ayda 15 bin ruble, 4 milyon - 20 bin faiz getirecek.

Sizin için en iyi olanı nasıl hesaplarsınız?

Ortalama hesaplamalar ortalama sonuçlar verir, bu nedenle sizin için neyin daha karlı olduğunu anlamak için hesaplamaları kendiniz yapmanız gerekecektir. Bunu yapmak için aşağıdaki verilere ihtiyacınız var:

1. Daire için kira tutarı.
2. Peşinat olarak kullanmayı planladığınız birikiminizin miktarı.
3. Satın almak istediğiniz dairenin maliyeti.
4. Mortgage faiz oranı (ülke ortalamasını veya ipotek almak istediğiniz bankanın sunduğu faiz oranını kullanabilirsiniz).
5. Paranızı uzun süre emanet etmek istediğiniz banka mevduatının yüzdesi.

Bir daire satın almak için para biriktirirken ipotek ile ev kiralamak arasında seçim yaparsanız

1. İpotek

Bankanızın yardımıyla veya web sitesinde, en uygun aylık ödeme ile ipoteğinizin kaç yıl süreceğini, fazla ödemenin ne olacağını hesaplayın.

5,2 milyon ruble daire fiyatı, 3,2 milyon ilk ödeme,% 11 faiz oranı ve yedi yıllık ipotek süresi ile aylık ödeme 34.245 ruble ve fazla ödeme - 876.569 ruble olacak.

2. Bir daire kiralamak

Kiradaki olası artışları göz önünde bulundurarak, bir daire kiralamak için yıllar içinde ne kadar ödeyeceğinizi hesaplayın.

Örneğin ayda 22 bin ruble veriyorsunuz ve üç yıldır daire kiralıyorsunuz. Bu süre zarfında fiyat hiç yükselmedi, ancak yedi yıl içinde kiranın aynı olmayacağı açık. Bu nedenle, gelecek yıl muhtemelen kiraya vereceksiniz 22 × 12 = 264 bin, önümüzdeki üç yıl içinde - 24 × 36 = 864 bin, kalan üç - 26 × 36 = 936 bin, toplam - 2.06 milyon ruble.

3. Mevduat ve tasarruf

İpotek süresi boyunca mevduatta ne kadar para biriktireceğinizi hesaplayın ve tutarı tahmin edin. Daha sonra ne kadar paranız olacağını hesaplayın, ilk yıl, ikinci yıl vb. ipotek süresinin sonuna kadar devam edin. Ayrıca bir daire satın almak için aylık olarak ne kadar ayırabileceğinize karar verin, bir veya iki yıl içinde size ne kadar para kazandıracağını hesaplayın ve ipotek süresinin sonuna kadar devam edin. Şimdi, mevduat ve tasarruf üzerindeki miktarın basit bir şekilde eklenmesiyle, kaç yıl içinde gayrimenkul için para toplayabileceğinizi öğrenin.

% 6, 1 faiz oranıyla kapitalizasyonsuz bir mevduatta, yedi yılda 3, 2 milyon ruble olan miktar 4,566.400 rubleye dönüşecek.

Emlak fiyatları yükselmese bile, yedi yıl içinde ipoteksiz bir daire satın almak imkansız.

Mevduatta gerekli miktarın birikmesini beklememe ve ayda 20 bin ruble veya yılda 240 bin tasarruf etme seçeneği var. Ardından, beş yıl sonra tasarruf 5.376.000 ruble olacak. Kirayı hesaba katarak, toplam gayrimenkul maliyeti 6.640.000 ruble olacak ve 176.000 kalacak. Yedi yıl boyunca daire üzerindeki ipotek 6, 8 milyona gidecek. Yani, maliyetler yaklaşık olarak aynı, ancak iki yıl tasarruf edildi, yani şu anda konut kiralamak ve tasarruf etmek daha karlı.

Bu hesaplamalar, yalnızca dairenin maliyeti beş yıl boyunca değişmediyse ve kira fiyatında tahmin edilenden daha hızlı yükselmediyse işe yarar.

İpotek süresi için bile bir daire için para biriktiremezseniz, bankadan borç almanın tasarruf etmekten daha karlı olduğu açıktır.

Gelecekte bir daire satın alma planınız olmadan ipotek ve kiralama arasında seçim yapıyorsanız

1. Ev sahibine ne kadar verdiğinizi unutmayın

Önceki örnekten sayıları alalım - 22 bin ruble.

2. Aylık ipotek ödemenizi hesaplayın

Yine önceki örnekteki sayı 34.3 bin ruble.

3. İki sayıyı karşılaştırın

Açıkçası, hesaplamalarda peşinatı hesaba katmasanız bile kiralamak daha karlı. Her şey o kadar basit değilse, peşinat miktarını ipoteğin ay sayısına bölün ve alınan tutarı aylık ödemeye ekleyin:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34.3 + 38 = 72.3 bin ruble.

22 bin ile karşılaştırma daha da net. Ve yedi yıl içinde kira fiyatı iki katına çıksa bile, bir daire kiralamak yine de daha karlı olacaktır.

Ancak, zaten sekizinci yılda, ipoteği olan bir kişi bunu tamamen geri ödeyecek ve sadece kamu hizmetleri için ödeme yapacak. Ve kiracı kira için aynı tutarı ödemeye devam edecek. Öte yandan, kira artmasaydı, ipoteğe gidecek miktar 26 yıllık bir kiralama için yeterli olacaktı.

4. Peşinat ödemesine gitmiş olabilecek paradan ne kadar kazanacağınızı hesaplayın

Yedi yıl içinde depozito 4,57 milyon ruble olacak. Aylık olarak aylık 12,3 bin tutarındaki ödemeler arasındaki farkı ertelerseniz, yedi yıl içinde 1,03 milyon daha getirecektir. Yıllık% 6,1 oranında yatırılan toplam 5,6 milyon tutar, ayda 28,5 bin ruble faiz getirecek.