Bir borçlunun gözünden 2016 yılında ipotekler

2024 Yazar: Malcolm Clapton | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 04:13

Henüz bir ev satın almak için zamanınız olmadıysa veya genişlemeyi planlıyorsanız, bu makale sizin için faydalı olacaktır. İçinde mevcut değişen koşullarda ipoteklerin tüm nüansları ve bir ev satın alırken çok para biriktirmenin yolları hakkında konuşuyoruz.

Kriz dünyayı kasıp kavuruyor ama yine de bir yerde yaşamanız gerekiyor. Elbette biraz daha erken, kredi koşulları daha iyiyken ev almalıydınız. Ancak öte yandan, konut piyasası şu anda derin bir durgunluk içinde. Ve şu anda fiyatta kazanabilirsiniz: geliştiricilerin indirimleri ve promosyonları daha yeni başlıyor. Yaz, daha önemlileri yakında mevcut olanların yerini alacak (yaz aylarında kimse daire satın almıyor, ancak satmak ve inşaata devam etmek gerekiyor).

Peşin veya taksitli bir daire satın almak için yeterli paranız yoksa, ipotek almanız gerekecektir. Bunun hakkında zaten yazdık, ancak yeni zaman - yeni kurallar. Şimdi dikkat etmeye değer ana noktaları ele alacağız (ve bir şeyi kaçırırsak, yorumları bekleyeceğiz ve düzelteceğiz).

ipotek nedir

Şu anda, birkaç ana ipotek kredisi türü vardır: standart, devlet destekli, Rus Ailesi programı ve askeri personel için özel bir banka teklifi.

Standart ipotek

Geleneksel bir ipotek son derece zor bir kredidir. Geçmişte, ipotek fonu elde etmek, satın alma fiyatının %13'ü kadar bir ön ödeme gerektiriyordu. Şimdi - birincil konut için en az %15 ve ikincil konut için %20. Sberbank'ın gerçek koşulları aşağıdaki gibidir:

Bir başlangıç ücreti	Kredi vadesi
	10 yıla kadar	10 ila 20 yaş arası	20 ila 30 yaş arası
%20'den %30'a	13, 5%	13, 75%	14%
%30'dan %50'ye	13, 25%	13, 5%	13, 75%
%50'den itibaren	13%	13, 25%	13, 5%

Bu durumda, oranlar şu durumlarda geçerlidir:

kredili gayrimenkul nesnesi banka kredilerinin katılımıyla inşa edildi, aksi takdirde 0,5 puanlık bir ek ücret uygulanır;
borçlu hayatını ve sağlığını sigortalar, aksi takdirde yüzde bir puan prim uygulanır;
ipotek tescil edilene kadar, yüzde bir puanlık bir ek ücret uygulanır.

Birçok banka borçlular için gereksinimleri sıkılaştırdı. Sberbank kredi hesaplayıcısı ile oynarsanız, bir kredinin ilk onayı için iki kişilik genç bir ailenin her bir eşin kişisel gelirinin en az 40-50 binine ihtiyacı olacağını öğrenebilirsiniz. Ayrıca, onaylanmış bir gelir, böylece maaş "kara para" alanlar kendilerini hoş olmayan bir durumda bulabilirler.

Şu anda ortalama faiz oranı (reklam değil, gerçek) yılda yaklaşık %15-16'dır. Niye ya? İkincil konut için taban oranı bile %12, %5'ten başlıyor. Yeni binalar için oran ortalama %13'tür. Banliyö gayrimenkul ve özel bir ev inşaatı için oranlar daha da yüksektir.

Askeri ipotek

Ordu için, askeri ipotek eskiden oldukça kabul edilebilir bir seçenekti. 2015 yılında, bu tür ipotek üzerindeki faiz oranı yıllık %8 idi. Bugün zaten% 12,5 ve daha fazlası.

Devlet destekli ipotek

Şu anda en iyi seçenek devlet destekli bir ipotektir. İnşaat halindeki konut veya bitmiş yeni bir binada konut satın almak için verilen bir kredidir. Devlet sübvansiyonları nedeniyle, banka %12'ye düşürülen bir oran sağlar (bu, gerçekte daha yüksek olacak olan minimum eşiktir - yaklaşık %13-13,5).

Ancak bu program tüm konutlar için geçerli değildir. Esas olarak, banka fonlarının katılımıyla inşa edilen veya inşa edilenler üzerinde. Bu durumda, geliştirici belirli bir güvenilir listede olmalıdır.

Maksimum kredi miktarında da bir sınır vardır:

8 milyon ruble - Moskova, Moskova bölgesi ve St. Petersburg için;
3 milyon ruble - Rusya'nın geri kalanı için.

Devlet destekli bir ipotek için asgari peşinat, edinilen konutun maliyetinin %20'sidir.

Bu durumda, kredinin faiz oranı sabittir - büyük bankalarda yıllık% 12. Ancak, bu ipotek türü, asıl borçlunun zorunlu hayat sigortasını içerir. Ayrıca, yıllık ücret tutarı kredinin kalıntı değerinden hesaplanır ve borçlunun borçlu olduğu ödeme anında kalan tutarın %1'idir (faiz dikkate alınmaz). Sigorta reddi durumunda, banka standarda oranda bir artış teklif eder ve bu nokta ipotek sözleşmesinde belirtilir. Buna göre, ilk yılda ödeme yapmak ve daha sonra reddetmek işe yaramayacak - tüm ipotek sigortanın reddedildiği andan itibaren yeniden hesaplanacaktır. Ayrıca tüm ipotekli dairelerin sigortalı olması gerektiğini ve bunun hala ödenmemiş miktarın yaklaşık %0,4'ü olduğunu unutmamalısınız.

Dikkate değer: Bu yazının yazıldığı sırada, burada devlet destekli ipotek faiz oranı yıllık %11,9'dan başladı.

Rus Aile programı

Resmi belgelerde "" denir. Bu programın süresinin 2015 yılında sona ermesi gerekiyordu, ancak 2014 yılında “Rusya Federasyonu vatandaşlarına uygun fiyatlı ve konforlu konut ve toplumsal hizmetler sağlanması” programı kabul edildi ve bu nedenle 2020 yılına kadar uzatıldı.

Program, Rusya topraklarının tamamını kapsıyor ve yaşam koşullarını iyileştirmesi gereken genç ailelere yardım sağlamayı amaçlıyor. Ancak, tüm düzenleyici işlemler bölgelerin kendileri tarafından yayınlanır. Programa katılmak için genç bir ailenin aşağıdaki koşulları karşılaması gerekir:

aile üyelerinden en az biri 35 yaşından büyük olmamalıdır (bir kişilik aile de üye olabilir);
isteyenler Rus vatandaşlığına sahip olmalıdır;
aile, yaşam için uygun olmayan koşullarda yaşamalıdır (bir kişi için bina alanının bölgede yerleşik olandan daha az olduğu durumlar; ortak apartmanlarda yaşamak).

Programın şartlarına göre, genç bir aileye konut veya ortak inşaat alımına yönlendirilmesi gereken bir devlet sübvansiyonu verilir. Bu yardım, çocuksuz bir aile için takdir edilen konut bedelinin %35'i, çocuklu çiftler için, bir ebeveyn ve bir çocuktan oluşan tek ebeveynli aileler de dahil olmak üzere, %40 oranında verilir. Çok çocuklu ailelere ek faydalar sağlanırken, maddi destek de tam olarak sağlanıyor.

Bazı bölgelerde, bunun yerine metrekare başına hedef fiyatlar ve indirimli faiz oranları uygulanmakta ve teklif edilen daireler bitmiş olarak satılmaktadır.

Geliştiriciler için sadakat programları

Mevcut durumda, birçok geliştirici önceden acele etti ve büyük işletmelerle ortaklık anlaşmalarına girdi. Özleri şu şekildedir: şirket, çalışmaya devam etme zorunluluğu karşılığında çalışana bir tür sübvansiyon verir ve geliştirici de buna karşılık konutta indirim sunar. Bazı durumlarda, anlaşma üçlüdür. Üçüncüsü, indirimli oran sunan bankadır.

Bu arada, bir daire satın alırken bu tekliften yararlandım. Geliştiricinin indirimi toplam konut maliyetinin %8'iydi ve Sberbank'ın faiz oranı koşullar değiştirilmeden yıllık %11,4 olarak sabitlendi.

nelere dikkat etmelisin

Maaş kartı düzenlenen bir bankadan ipotek almak daha iyidir. Bu, sertifikalarla teyit edilen gelirin olmaması da dahil olmak üzere ipotek vermeyi reddetme riskini en aza indirecektir. Ancak dikkat etmekte fayda var: bankalar maaş transferlerini maaş olarak görüyor. Ayrıca, böyle bir adım, ek faiz oranı artışlarını azaltacaktır.
Birçok bölge konut satın almak için ek programlar sunmaktadır. Yani, memleketim Ulyanovsk'ta bir "Vali İpoteği" var: programa katılan borçlular, belediye ilk üç yıl boyunca krediye faiz ödüyor.
Benzer programlar, bazı uzmanlık dalları (örneğin doktorlar) veya işletmeler için geçerli olabilir.
Bankaların yeni bir bina satın almak için kredi onaylaması çok daha kolaydır. Geliştirici ile banka arasındaki bağlantıya dikkat etmek ve önceden seçilmiş bir daire ile ilk onay için gitmek önemlidir. Bu, açıklama yapmadan reddetme olasılığını azaltacak ve ipotek alma şansını artıracaktır.
Bir apartman dairesindeki hisseler cari gelire göre düzenlenmelidir: vergiye tabi gelir ne kadar yüksekse, hisse o kadar yüksek olmalıdır. Böylece vergi indirimi sayesinde paranızın bir kısmını çok daha hızlı iade etmeniz mümkün olacaktır. Bunun sadece dairenin kendisinin maliyeti değil (daha doğrusu krediye alınan kısmı), aynı zamanda sözleşme kapsamında ödenen faizin bir parçası olduğunu hatırlayın. Bu, kredinin bir kısmını biraz daha erken ödemenize izin verecektir.
Aylık taksit üzerindeki ödemeler bir banka memuru aracılığıyla yapılmalıdır. Hesaptan daha büyük bir tutarın borçlandırıldığını kontrol edin. Fazladan 500-1.000 ruble ne kadar gülünç olursa olsun bir rol oynar, çünkü herhangi bir fazla ödeme faiz ödemeye değil, ana borcu ödemeye gider.

Al ya da alma?

Birçok zorluğa, sinirlere ve önemli miktarda fazla ödemeye rağmen, ipotek, ülkemizin birçok sakininin konut edinmesi için tek gerçek şanstır. Gayrimenkulün fiyatı toplumun refahının artmasından çok daha hızlı yükselir. Ve bir ipotekli daire için ortalama aylık ödeme, kira ile karşılaştırılabilir.

Kesin bir karar vermek için ciddi bir yoldan gitmeniz gerekir. Birçok farklı uzmana danışmamız gerekecek. Geliştiriciye gitmeden önce bölgenizdeki tüm teklifler hakkında bilgi bulmaya çalışın. Maksimum geri ödeme seçeneği sayısını hesaplayın ve mücbir sebep durumunda ipoteği geri ödemesi garanti edilene karar verin. Zor bir anda aylık ücreti ödeyememektense, bu şekilde daha fazla ödeme yapmak ve hızlı bir geri ödemeye dönmek daha iyidir.

Belediyedeki güncel devlet programları hakkında bilgi edinebilirsiniz. Bankaların teklifleri her zaman web sitelerinde mevcuttur, ancak şahsen gitmeniz gerekir. Aynısı müteahhitler için de geçerlidir: bazen bir evin tesliminden hemen önce satılmayan son daireler, kazı aşamasından çok daha ucuzdur.

Ve elbette, sorunlardan şikayet edebileceğinizi ve şikayet etmeniz gerektiğini de unutmayın. İnşaatçılar için tehdit, çeşitli devlet kurumlarıyla iletişim kurmaktır. Bankada sorunlar ortaya çıkarsa, Merkez Bankası çalışanları ile iletişime geçebilirsiniz.