Bir kira sözleşmesi nasıl doğru bir şekilde hazırlanır

2024 Yazar: Malcolm Clapton | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 04:13

Emlak ofislerini atlayarak doğrudan sahibi aracılığıyla bir daire kiralamak daha karlı. Ancak o zaman sözleşmenin bağımsız olarak yapılması gerekecek ve bu kolay bir konu değil: Gelecekte sorun yaşamamak ve huzur ve güven içinde yaşamak için birçok noktayı ve ayrıntıyı dikkate almanız gerekiyor. Bu yazıda, bir kira sözleşmesi hazırlarken nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlayacağız.

Hemen bir rezervasyon yapalım: Bu makalede, özellikle Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 35. Rusya Federasyonu, yani bir şahıs tarafından bir daire kiralamak. Kanunda (bir şahısla yapılan) bir kira sözleşmesi ile (bir tüzel kişilik ile yapılan) bir kira sözleşmesi arasında bir fark vardır. Ancak, sıradan konuşmada, köklü "kira" kelimesi kullanılır. Bu nedenle, basitlik adına bu materyalde her iki terimi de - "kira" ve "kira" - eşdeğer olarak kullanacağız.

Belgeler

Hiçbir durumda daire sahibinden eksiksiz bir belge paketi sunmasını istemekten çekinmeyin:

• pasaport;
• dairenin mülkiyet tescil belgesi gereklidir;
• ek olarak: faturalar için ödenmiş makbuzlar (üzerlerinde borç olmadığından emin olmak için) ve yaşam alanında kayıtlı kişiler hakkında ev defterinden bir alıntı.

Dairenin birden fazla maliki varsa bunlardan birinin muvafakati yetmez, hepsinin muvafakatini almanız gerekir. Olayların gelişimi için üç olası senaryo vardır:

1. Tüm ortak sahiplerin yazılı onayını ekleyin.
2. Bir ortak sahip, diğerlerinden bir vekaletname ile bir anlaşma yapar.
3. Sözleşmenin bitiminde, tüm mal sahipleri şahsen hazır bulunur (daha sonra sözleşme, dairenin tüm mal sahipleri tarafından aynı anda kiralandığını gösterir).

Mülk sahibi olmayan ancak yaşam alanı üzerinde kayıtlı olan kişilerden de yazılı izin alınması gerekmektedir. Aksi takdirde her an haklarını talep edebilirler ve acilen yeni konut aramanız gerekecektir.

Bir daire kiralamaktan bahsettiğimize göre, kiracının bir birey olduğu anlamına gelir. Bu nedenle pasaportunu da yanında getirmesi gerekiyor. Tek başına bir apartman dairesinde oturmayacaksanız, ikinci (üçüncü, beşinci) kiracının pasaport bilgileri de istenmektedir.

Gayrimenkul kiralama sözleşmeleri devlet kaydına tabidir. Bir yıldan daha kısa süreli bir sözleşme hariç.

Terim

İş sözleşmesi kısa süreli (bir yıla kadar) ve uzun süreli (bir yıldan beş yıla kadar) olabilir. Sözleşmede süre hakkında tek bir söz söylenmiyorsa, en fazla beş yıl için yapılmış sayılır. Uzun vadeli ve kısa vadeli sözleşmeler arasındaki temel fark, kiracıların tahliye koşullarıdır.

Kısa vadeli sözleşme

Mal sahibi, sözleşmenin taraflarca planlanandan önce feshedilebileceği bir süre belirleyebilir. Böyle bir süre belirtilmemişse, sözleşmenin bitiminden önce kiracıları tahliye etme hakkı yoktur. Ancak bu sürenin sonunda, daireyi aynı kiracılara kiralamaya devam edip etmemeye veya başkalarını aramaya ev sahibi kendisi karar verir.

Uzun vadeli sözleşme

Mal sahibinin kiracılarla ayrılması çok daha zordur. Sözleşme süresinin sonunda ev sahibi başka birini daireye taşıyamaz: kiracıya sözleşmenin bitiminden en az üç ay önce isteğini bildirmediyse, sözleşmenin otomatik olarak yapıldığı kabul edilir. eski koşullarda yenilendi.

Ev sahibi artık mülkü kiralamayı planlamadığını söylerse, kiracılar taşınmak zorundadır. Ancak bu durumda daireyi gerçekten en az bir yıl kiralayamaz, aksi takdirde önceki kiracıların mahkemeye gitme ve tazminat talep etme hakları vardır.

Ev sahibinin aksine, kiracı herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi istediği zaman feshedebilir.

Dairenin ve mülkün durumu

Onarımlar ve iyileştirmeler

Acil soru: onarımları kim yapıyor? Genellikle, sözleşmede "kiralık sözleşmesinin sona ermesinden sonra, kiracılar binayı sağlandığı şekilde iade etmeyi taahhüt ederler" ifadesini içerir. Bu nedenle, sözleşme dairede neyin değiştirilebileceğini ve neyin değiştirilmeyeceğini derhal belirtmelidir.

Ayrıca, sahibinin rızası olmadan, sakinlerin yaşam alanlarını yeniden düzenleme ve yeniden inşa etme hakkı yoktur. Örneğin, onarımlar sırasında, bir iç bölmeyi alıp yıkamazsınız veya bir kapıyı genişletemezsiniz.

Onarım yapmak mümkünse, sözleşmede kiranın ne kadar düşürülmesi gerektiğini belirttiğinizden emin olun. Herhangi bir gösterge yoksa, her şeyi kendiniz onarmanız mümkündür ve mal sahibi masraflarınızı geri ödemeyi reddeder.

Üzerindeki tüm güncel tamirat ve masraflar kiracıya aittir. Sadece dairede düzeni sağlamakla kalmaz, aynı zamanda mülkün güvenliğinden de sorumludur.

Ev sahibi büyük onarımlar yapmalıdır ve tüm masraflar (sözleşmede aksi belirtilmedikçe) ona aittir. Ev sahibi, gerektiğinde büyük onarımlara ilgi göstermezse, kiracı şunları yapma hakkına sahiptir:

• sözleşmenin öngördüğü veya acil bir ihtiyaçtan kaynaklanan büyük onarımları bağımsız olarak yürütmek ve maliyetini kiraya verenden tahsil etmek;
• kirada buna uygun bir indirim talep etmek;
• sözleşmenin feshini ve zararların tazminini talep edebilir.

Kiralık bir daireyi yenilediğinizde veya yeni bir şey satın aldığınızda, yasal olarak iyileştirmeler yapıyorsunuz. Ayrılabilir ve ayrılmaz olabilirler. Örneğin, bir kiracı, masrafları kendisine ait olmak üzere bir klima veya su ısıtıcısı kurduysa (ve ev sahibi kirayı düşürmedi veya maliyetini iade etmediyse), bunları yanında götürme hakkına sahiptir.

Yeni duvar kağıtları gibi ayrılmaz iyileştirmeler, dairenin görünümünü bozmadan yanınıza alınamaz. Bu nedenle kiracı, sözleşme sona erdiğinde bedelini geri talep edebilir. Ancak sözleşmede kiraya verenin bu iyileştirmeye itiraz etmediğini belirtmesi halinde talep karşılanmış olacaktır.

Mülkiyet durumu

Ev sahibi, kiracıya mülkü iyi durumda sağlamakla yükümlüdür. Bu, daireyi kullanmanızı engelleyen bir şey varsa, ev sahibinin bu nedeni masrafları kendisine ait olmak üzere ortadan kaldırması gerektiği anlamına gelir. Daireyi kiralarken şüphelenmediği bile. Örneğin, yerleştiniz ve tüm boruların uzun süredir çürümüş olduğunu ve duşta yıkamanın imkansız olduğunu görünce şaşırdınız. Ev sahibi bu eksikliği bir an önce ve tamamen ücretsiz olarak gidermelidir. Bunu yapmazsa, sebebi kendiniz ortadan kaldırabilir ve masrafların geri ödenmesini talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilirsiniz.

Dikkat: ev sahibi, masrafları kendisine ait olmak üzere, yalnızca ne kendisinin ne de sizin bilmediğiniz eksiklikleri gidermelidir.

Daireyi incelerken, orada bir şeyin çalışmadığını gördüyseniz veya bu konuda önceden uyarıldıysanız, böyle bir koşulu kabul etmek veya daha iyi bir seçenek aramak zaten hakkınızdır.

Ayrıca, avukatlar, sözleşmeye ek olarak, dairenin kabulü için bir eylem hazırlamanızı tavsiye eder. Mobilya, sıhhi tesisat, zemin, pencere ve diğer her şeyin durumunu belirler. Daha sonra, bu, onarım ve mobilya kalitesiyle ilgili anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olacaktır. Tabii ki, eski Sovyet mobilyalarına sahip ve ekipmansız bir dairede bunu yapmak zorunda değilsiniz. Ancak pahalı mobilya ve gereçlerle bir ev kiralayan mal sahibi, tüm mülkün kendisine uygun durumda iade edilmesini sağlamakla ilgilenir, böylece mülkün fotoğraflarını ve değerini teyit eden makbuzları bile ekleyebilir. Doğal amortisman elbette dikkate alınır. Ancak kırılan TV ekranının bedelini kiracı ödemek zorunda kalacak.

Ortak bir çabayla biriyle bir daire kiralarsanız, "ortak sorumluluk" gibi bir şeye dikkat edin. Sözleşmede müşterek ve müteselsil sorumluluk maddesi yer almıyorsa, tüm sorumluluk sözleşmeyi yapana aittir. Yani, ihmalkar komşunuz bir şeyi kırarsa ve sözleşmeye sadece siz sorumlu olarak kaydedilirseniz, o zaman ödemek zorunda kalacaksınız.

Kiraya vermek

Sözleşme, kiranın yapılması için prosedürü, koşulları ve şartları tanımlar. Bununla ilgili özel bir talimat yoksa, bu tür mülklerin kiralanmasında genellikle kullanılanlara benzer oldukları kabul edilir: bir apartman dairesinde bu, her ay yapılan sabit bir ödeme tutarıdır.

Ev sahibi 2-3 ay peşin veya depozitoyu derhal ödemeyi isterse, bunun sözleşmeye yazılması gerekir.

Belge ayrıca, ev sahibinin ödemeyi ne sıklıkta ve ne ölçüde artırabileceğini de belirtmelidir. Uygulamada, kira artışları genellikle ilk maliyetin %10'una kadar yılda bir kez kaydedilir. Ancak tüm bunlar tarafların takdirindedir.

Sözleşmede böyle bir madde yoksa, ev sahibinin kirayı artırma hakkı hala vardır, ancak bu yılda bir defadan fazla yapılamaz. Ayrıca bu durumu kiracıya önceden yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Yeni şartlar kendisine uymazsa sözleşmeden tek taraflı olarak çekilebilir.

Kiracı ayrıca, kontrolü dışındaki koşullar nedeniyle kiralanan mülkün koşullarının kötüleşmesi durumunda kirada indirim talep etme hakkına sahiptir.

bunlara ek olarak

Tüm ayrıntılar hakkında sahibiyle konuşun. Büyük olasılıkla sık sık görüşmek zorunda kalacaksınız. O dairesi için endişeleniyor, siz yaşam kalitesi hakkında endişeleniyorsunuz, bu yüzden müzakere etmeyi öğrenin ve tüm sözlü anlaşmaları belgeye yazın.

Sık sık değil, ancak hoş olmayan bir durum olur: bazen mal sahipleri, kiracıların yokluğunda ve ayda birkaç kez uyarı yapmadan girmeyi severler. Bu, kiracının taşınma masraflarının geri ödenmesi ile sözleşmeyi feshetme sebebidir. Böyle bir durumdan kaçınmak için, sahibinin sizin yerinizde ne sıklıkta görünebileceği, sizi bu konuda önceden uyarmanın gerekip gerekmediği konusunda anlaşmaya bir satır eklemeniz ve yokluğunuzda kendiliğinden ziyaretlerin yasak olduğunu belirtmeniz yeterlidir.

Ev sahibinin misafirlere, hayvanlara nasıl davrandığını öğrenin ve bunu sözleşmede belirtin.

Sadece önemli olan tüm detayları müzakere ederek ve düzelterek, her iki taraf da çatışmalar olmadan ve gereksiz endişeler olmadan yaşayabilir.

Sözleşmenin mahkeme yoluyla feshi

Bir ev sahibinin kiracıyla ayrılmasının kolay olmadığını zaten söylemiştik, sözleşmenin türü önemli bir rol oynuyor. Ancak kiracı herhangi bir zamanda sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir, ancak bir şartla: Ev sahibine arzusunu üç ay önceden yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Ancak bazen insani olarak anlaşmak imkansızdır ve taraflardan biri için tek bir çıkış yolu vardır - mahkeme yoluyla adalet aramak ve sözleşmeyi feshetmek.

Kiraya verenin talebi üzerine, kiracının aşağıdaki durumlarda mahkeme tarafından sözleşme zamanından önce feshedilebilir:

• sözleşme şartlarını önemli ölçüde ihlal eden veya tekrarlanan ihlallerle mülkü kullanır;
• mülkiyeti önemli ölçüde bozar;
• arka arkaya iki defadan fazla zamanında kira ödememesi;
• sözleşmede belirtilen şartlar dahilinde mülkün büyük onarımlarını yapmazsa, sözleşmeye göre büyük onarımlar kiracıya aitse.

Ev sahibi, sözleşmeyi ancak kiracıdan ihlallerin giderilmesini yazılı olarak talep etmesi halinde mahkeme yoluyla feshedebilir.

Kiracının talebi üzerine, aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesi mahkeme tarafından erken feshedilebilir:

• kiraya verenin mülkü sağlamaması veya mülkün tam olarak kullanılmasını engelleyen engeller oluşturması;
• mülkün, sözleşme yapılırken kiraya veren tarafından belirtilmeyen, kiracı tarafından önceden bilinmeyen ve mülkün incelenmesi sırasında tespit edilemeyen eksiklikleri olması;
• kiraya veren, sözleşmede belirlenen süre içinde veya makul bir süre içinde mülkün büyük onarımlarını yapmazsa;
• Kiracının kontrolü dışındaki koşullar nedeniyle kullanım için uygun olmayan bir durumda mülk.

Kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiracı, malı normal aşınma ve yıpranmayı dikkate alarak veya sözleşmede öngörülen durumda teslim aldığı durumda kiraya verene iade etmekle yükümlüdür.

Sonuç olarak, iki önemli nokta üzerinde daha duralım.

Ev sahibinin kiralık bir evi bağışlaması veya satması kira sözleşmesini sona erdirmez. Başka bir deyişle, bir kişi gelip “Dışarı çıkın, bir daire satıyorum” dediğinde bu yasa dışıdır. Mal sahibinin değişmesi, konut için kira sözleşmesinin feshini gerektirmez.

Gerekirse kiracıyı (kiracı) değiştirebilirsiniz. Yani, koca için sözleşme imzalanırsa ve örneğin uzun bir iş gezisinde Kuzey Kutbu'na giderse, rızasıyla kiracıyı karısına değiştirebilirsiniz. Bu durumda sözleşme aynı kalır, şartlar aynı kalır, vade akmaya devam eder ve sıfırlanmaz. Ancak bu, herhangi bir sorun ortaya çıkarsa (örneğin, sözleşmeyi feshetmeniz veya mahkeme yoluyla bir şey tahsil etmeniz gerekiyorsa) sizi bürokrasiden kurtarabilir.