Farklı tarihsel dönemlerde ipotek neydi

2024 Yazar: Malcolm Clapton | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 04:13

İnsanlar, tarih öncesi çağlardan 21. yüzyıla kadar kredili konut satın alma sorununu nasıl çözdü?

Modern finansal araçlar, bir kişinin kendi ekonomisine karşı tutumunu kökten değiştirdi. Aynı ipoteği alın: İnsanların daha önce imkansız olan şartlarla konut ve diğer gayrimenkulleri satın almalarına izin verdi. İnsanların hayatlarını iyileştirmelerine ne kadar yardımcı olduğunu anlamak için ipotek meselesinin farklı dönemlerde nasıl düzenlendiğini anlayalım.

1. Paleolitik ve daha erken

Bilim adamları, tarih öncesi zamanlarda aile ve ekonomik yaşamın nasıl düzenlendiği hakkında oldukça az şey biliyorlar. Arkeologlar ve paleogenetikçiler olsa olsa insan gruplarının büyüklüğünü, genetik benzerliklerini ve mesleklerini yeniden oluşturabilirler.

Paleolitik halkın geleneklerini yeniden inşa etmek için, genellikle az çok modern avcı-toplayıcı kabilelere (örneğin, modern Paraguay topraklarında yaşayan Guaiac halkı) bakarlar. Ancak, eski insanların, bir kadının kocasının babasının kabilesine gittiği bir tür aile ilişkisi olan ataerkilliğe eğilimli olduğu görülüyor (eğer bizim anladığımız anlamda "koca" kavramı genellikle böyle bir antik çağ için geçerliyse). Eh, kesinlikle dış evlilikleri vardı - yakından ilişkili evliliklere yasak. Genel olarak, ailemle yaşamak zorunda kaldım.

Modern bir ipotek olsaydı: belki birkaç aile yiyecek, giyecek ve silah ipotekleri alıp yeni bir kabile kurabilirdi. Hemen hemen şimdi olduğu gibi, genç aileler yeni binalara dostane bir şekilde yerleşiyorlar. Sonuç olarak, yeni kabilenin üyeleri aynı yaşta bir maiyete sahip olacaktı.

2. Antik Yunanistan'da

Aslında "ipotek" kelimesi Yunanca kökenlidir ve "temel", "rehin" ve hatta "uyarı" olarak çevrilmiştir. Bu, arsa sınırına kurulan sütunun adıydı, böylece bu sitenin borcun teminatı olarak hizmet ettiği "uyarıldı".

Böylece, Yunanlılar arasında ipotek, borçlunun alacaklısına karşı bir tür mülkiyet yükümlülüğüydü: ödemenin yapılmaması durumunda alacaklı, ipotekli araziyi geri alma hakkına sahipti. İpoteklerin gelişmesinden önce, iflas eden borçlu alacaklıya karşı kişisel özgürlükle sorumluydu, bu nedenle ipotek ekonomik ilişkilerin daha ilerici bir ölçüsüydü.

Doğal olarak, bunun için Yunan toplumunda gelişmiş bir özel toprak mülkiyeti kurumunun var olması gerekiyordu. MÖ 621'de, Atina hükümdarı Drakont, bir başkasının mülküne herhangi bir tecavüzü ciddi şekilde cezalandıran ilk yazılı yasalar setini (evet, çok acımasız önlemler) derledi. Bu, arazinin teminat görevi gördüğü kredi ve borç ilişkilerinin gelişmesine ivme kazandırdı. Yunan ipoteği MÖ 6. yüzyılın başında tam olarak faaliyete geçmişti.

Ancak böyle bir ipotek herkese açık değildi: kullanmak için kendi payınıza sahip olmanız gerekiyordu.

Ailenin en büyük oğlu, babasının mülkünün varisiydi, böylece karısını ebeveynlerinin evine getirebilirdi, daha sonra arazi ile birlikte mülkiyeti ona geçti. Gelecekte bir ipoteğe güvenebilecek olan oydu, aslında artık gerçekten ihtiyacı yoktu.

Ama bu anlamda küçük oğullar dezavantajlıydılar ve ya arazilerle yetinebilir, ya zenginlerin hizmetine girebilir ya da servetlerini kolonilerde arayabilirlerdi. Bütün bunlar, nispeten genç yaşta bir ailenin yaratılmasına pek elverişli değildi.

Modern bir ipotek olsaydı: önce memleketinde toprak alma ve sonra bunun için borcunu para ya da hizmet olarak ödeme yeteneği eski Yunanlıların hayatını değiştirirdi. Küçük oğulları kesinlikle memnun olacaktır. Doğru, o zaman Atina, Sparta veya Korint civarında yaşarlardı ve tüm Akdeniz'i kolonileriyle kaplamazlardı. Ya da tam tersine bütün ekümeni kaplayacaklardı.

3. Antik Roma'da

Antik dünyada ipotekler Babil'de (MÖ 6. yüzyılda Hammurabi yasaları), Mezopotamya'da, hatta Hindistan'da (MÖ 2. yüzyılda) biliniyordu. Ancak ipotek, antik Roma'daki modern koşullara en yakın hale geldi.

İlk başta, Romalılar arasındaki borç ilişkileri, tabiri caizse, şartlı tahliye üzerine, "güvene dayalı işlem" (lat. Fiducia) şeklinde inşa edildi ve riskler alacaklı tarafından değil, borçlu tarafından üstlenildi: alacaklıya özel bir yasal prosedür rehni, yani taşınır veya taşınmaz mal karşılığında para karşılığında devretti. Borcunu ödedikten sonra, alacaklının sözünü tutmasını ve aynalı bir yasal prosedür yardımıyla teminatı iade etmesini umabilirdi. Alacaklı herhangi bir nedenle bunu yapmayı reddederse, borçlu adını yalnızca yurttaşlar arasında itibarsızlaştırabilir - yasa ona hiçbir şekilde yardımcı olamaz, anlaşma bir anlaşmadır.

Zaten MÖ II. Yüzyılda ipotek ilişkileri önemli ölçüde gelişmişti. Yeni bir rehin işlemi biçiminde (lat. Pignus), alacaklı, parası karşılığında artık borçlunun mülkünün unvanını değil, yalnızca bu mülke sahip olma hakkını aldı. Alacaklının bu mülkü kullanma hakkı bile yoktu, ancak bu mülkten elde edilen meyveler borcu veya faizi ödemeye gidebilirdi. Ancak borçlunun üstlenilen yükümlülüklere uygun olarak ödeme yapamaması durumunda alacaklı mülkünün sahibi oldu.

Son olarak, MÖ II. Yüzyılın ilk on yıllarında, modern ipoteklere (lat. Hypotheca legalis) gerçekten yakın olan üçüncü bir teminat türü ortaya çıkar - alacaklıya devretmeden mülkiyet rehni.

Bu, o zamanın siyasi ve ekonomik koşullarındaki değişiklikle kolaylaştırıldı: köle sisteminin zayıflaması ve kiracılara toplu toprak transferi. Başlangıçta, kiracılar - apartmanlar veya küçük arsalar - taşınır mallarını (örneğin mobilya veya tarım aletleri) kira teminatı olarak rehin verdiler, ancak mülk sahibi olmaya devam ettiler. Daha sonra, gayrimenkul de bir ipotek nesnesi haline gelebilir.

Borçlu anlaşmaya göre ödeme yapamazsa, borç veren, müteakip müzayedede satışıyla rehinli eşyayı talep etme ve borçlunun borç bakiyesinin gelirlerinden tazminat alma hakkını aldı.

Modern bir ipotek olsaydı:Roma ipoteği zaten oldukça gelişmişti, ancak bir takım dezavantajları vardı. Örneğin, eski Roma'da, birleşik bir mülkiyet kaydı tutulmuyordu ve bir rehni kabul eden borç veren, aynı mülkün artık başka bir borç verene rehin edilmediğinden ve borçlunun iflası durumunda, borçlunun iflası durumunda, onun iflas ettiğinden emin olamazdı. ipotek hakkı başkasının ipotek hakkı ile çakışmaz.

Ek olarak, ipotek genellikle borçlunun tüm mülkünü kapsayacak şekilde genişletildi, bu da hacmini ve değerini belirsiz hale getirdi ve bu da zamanla değişebilirdi. Bu istikrarsız mülkiyet ilişkileri, ipoteklerin gelişmesini engelledi, bu da ihtiyacı olan Roma vatandaşlarının acı çekmesi anlamına geliyordu.

4. Ortaçağ Avrupa'sında

Yukarıdan da anlaşılacağı gibi, bir ipotek normal olarak ancak işlemlerde katılımcıların haklarına sıkı sıkıya uyulmasıyla var olabilir. Yapısal olarak karmaşık işlemler, kontrol ve düzenleme ve uzun vadede - iyi işleyen bir kayıt sistemi gerektiriyordu. Bütün bunlar ancak devlet tarafından sağlanabilirdi. Bu nedenle, MS 5-6 yüzyıllarda Roma İmparatorluğu'nun tek bir merkezi devlet oluşumu olarak çöküşüyle birlikte, ipotek kurumu pratik olarak ortadan kalktı.

Sadece Yüksek Orta Çağ (XII-XIII yüzyıllar) döneminde, parasal ve yasal ilişkilerin yeni bir gelişme dalgasıyla yeniden canlandırıldı. Feodal beyler, yıkıcı savaşlar veya haçlı seferleri yürütmek için genellikle paraya ihtiyaç duyuyorlardı ve bu nedenle kalelerini ve atalarının topraklarını tefecilere veya daha zengin komşularına ipotek etmek zorunda kaldılar.

Sonuç olarak, Batı Avrupa, Roma İmparatorluğu'nun halefi olarak ipotek kurumunu benimsemiş ve geliştirmiş, onu daha da resmileştirmiş, gelişmiş yasalarla korunmuştur. Ayrıca ipotekli gayrimenkul ile ilgili bilgilerin girildiği özel ipotek defterleri vardı.

Geç Orta Çağ döneminde (XIV-XVI yüzyıllar), ipotek nihayet bu güne kadar var olduğu biçimde kuruldu: ipotekli mülk borçlunun mülkiyetinde kalır ve alacaklı, hakkını alır. borcun geri ödenmemesi durumunda, müteakip müzayedede satışı ile ipotekli mülkü geri almak …

Modern bir ipotek olsaydı:Büyük bir feodal lordsanız ve ipotek edecek bir şeyiniz varsa - ve hem borcu hem de faizi geri ödeyecek savaş ganimetini umarsanız iyidir. Ancak Orta Çağ'daki Batı Avrupalıların ezici çoğunluğu, büyük kredilere güvenemeyecek kadar küçük arazilere sahip olan yoksul köylülerdi. Ve genel olarak, mahkemeler, davalar, noterler ve avukatlar, en iyi ihtimalle zengin ve soylular içindir - büyük şehirlerin sakinleri içindir. Hayır, Orta Çağ'da ipotekler hala genel olarak mevcut olmaktan çok uzaktı.

5. Modernite

19. yüzyılda, endüstriyel büyüme, kentleşme ve kentsel altyapının gelişimi, ipotek piyasasının patlayıcı büyümesine katkıda bulundu. En gelişmiş Avrupa ülkelerinde - İngiltere, Fransa veya Hollanda - inşaatı finanse etmek için kredi verme ilkeleri aktif olarak ve her yerde kullanıldı. İnşaat ve sanayideki para arzı, Rusya İmparatorluğu da dahil olmak üzere diğer Avrupa ülkelerine de yatırıldı.

Yirminci yüzyılda, ipotek, Büyük Buhran sırasında Birleşik Devletler'de özel bir rol kazandı. Franklin Roosevelt'in "New Deal" in temelini oluşturan oydu.

Amerikan konut piyasasında iki tür kredi vardır - inşaat kredileri ve ipotek. Kredi tutarı ipotekli gayrimenkulün değerinin yüzde 80-90'ını aşamaz. Borçlunun kendi fonlarından yaptığı ilk taksit tutarı sırasıyla yüzde 10-20'dir. Devlet, evin tam değeri için yoksullara ayrıcalıklı krediler sağlıyor.

Bugün, Amerika Birleşik Devletleri'nde ipotek kredileri 15-20 yıllık bir süre için verilmektedir. Amerikan ipoteğinin ayırt edici bir özelliği, ikincil ipotek piyasası, devlet kredisi sigortası ve düşük gelirli vatandaşlar için kredi almada faydalar gibi araçlar aracılığıyla ipotek kredisine yönelik hedefli ve sistematik hükümet desteğidir. Bu önlemler ve kredi imkanı sayesinde Amerikalıların yüzde 75'inin kendi evi var.

Rusya'da ipotek piyasası ancak SSCB'nin çöküşünden sonra gelişmeye başladı. 1997'de hükümet, ipotek sektörüne yatırım çekmek için Konut Mortgage Kredi Kurumu'nu kurdu. 1998 yılında "İpotekler (gayrimenkul rehinleri)" kanunu kabul edildi. Yerleşik kişilere verilen konut kredileri ve konut kredisi alacaklarının Merkez Bankası ruble cinsinden kazanılmış haklarına ilişkin verilere göre, konut kredilerinin 2017 yılında bir önceki yıla göre büyümesi yüzde 37 oldu. Toplamda, 2017 yılında kredilerde iki trilyondan fazla ruble verildi. Bu, anahtar oranındaki tutarlı düşüş nedeniyle mümkün oldu. Aralık 2017'de sabitlendi. Rusya Merkez Bankası, kilit oranı yıllık %7,25'te, yıllık %7,25'te tutma kararı aldı.

Modern ipotek genel eğilimi açıktır - artan sayıda vatandaş için giderek daha uygun hale gelecektir. Bu tür kredileri destekleyen devletlerin amacı, vatandaşlarına ve genç ailelerine maksimum sayıda kendi konutlarını sağlamaktır.