1 Temmuz'dan itibaren emlak fiyatları neden artacak ve bir daire satın almak acil mi?

2024 Yazar: Malcolm Clapton | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 04:13

Yeni yasa, hisse senedi sahiplerinin parasını korumalıdır. Ancak bundan en çok bankalar yararlanacak.

1 Temmuz'da ne olacak?

1 Temmuz 2019'da, ortak inşaat pazarında şirket ile müşteri arasındaki ilişkinin kurallarını değiştiren yasa değişiklikleri yürürlüğe girdi.

Müteahhitler artık ev inşa etme aşamasında daire satın alan kişilerin paralarını doğrudan kullanamayacak. Bu fonlar emanet hesaplarında tutulacaktır. Şirket bunları ancak nesne faaliyete geçtikten sonra kaldırabilecektir.

Geliştiriciler banka kredisi almak zorunda kalacaklar - elbette faizle. Örneğin Sberbank, onlara %7-8 oranında borç vermeyi vaat ediyor ki bu çok fazla.

Ve neden bu yasaya ihtiyaç var?

Bu, özsermaye sahiplerinin parasını korumaya yönelik mevzuatın iyileştirilmesindeki bir sonraki aşamadır.

2004 yılına kadar, ortak inşaat için tek bir düzenleyici çerçeve yoktu, bu nedenle aynı dairenin birkaç müşteriye birden fazla satışı, geliştiricinin tüm parayla ortadan kaybolması vb.

Kanun 214-FZ, ortak inşaat pazarındaki durumu önemli ölçüde iyileştirdi. Alıcıyı nesnelerin çifte satışından korur, müşteri ile geliştirici arasındaki ilişkiyi düzenler. Ancak yönetmelik, çok nadir olmayan şirketin iflasına karşı sigorta sağlamaz. Şu anda İnşaat Bakanlığı sicilinde 887 sorunlu bina var.

Yeni yasa, hisse senedi sahiplerini bu tür durumlardan korumak için tasarlanmıştır. Şirket yükümlülüklerini yerine getirmezse - inşaatı tamamlamaz, son teslim tarihini kaçırırsa - emanet hesabındaki para müşteriye iade edilir.

İyi bir yasa gibi görünüyor. Yoksa bir yakalama var mı?

Burada bazı nüanslar var. Hissedarları korumaya yönelik yeni mekanizma iyi bir gelişmedir. İnsanların parasız, dairesiz, ancak var olmayan konutlar için uzun vadeli ipotekli kaldığı durumları hariç tutar.

Bununla birlikte, aynı zamanda, binanın inşaatı geliştirici için daha pahalıya mal olacak ve bu da dairelerin maliyetini kesinlikle etkileyecektir. Ve bitmemiş konut fiyatı hakkında konuşuyoruz.

Daha önce şu şekilde çalıştı: geliştirici hissedardan para aldı ve bu fonları kullanması için ona indirim yaptı. Bu durumda bir daire satın almak bir tür yüksek riskli yatırımdı. Örneğin 1,5 milyon rubleye hafriyat aşamasında bir ev alıp 2 milyon piyasa değeriyle hazır hale getirebilirsiniz. Şimdi geliştiricinin bu cömertlik için çok daha az nedeni var: yine de bankaya faiz ödemesi gerekiyor.

Dolayısıyla yeni binalardaki dairelerin fiyatlarının artması muhtemeldir: şirketler zararına faaliyet göstermeyecektir. Ancak güçlü bir caydırıcılık da var - Rusların satın alma gücü. Çok pahalı mallar için tüccar olmayabilir. Anketlere göre artık alıcılar emanet hesaplarıyla daha güvenli işlemler için daire fiyatının %5'ini ödemeye hazır.

Ortak inşaat nesnelerinin fiyatlarındaki artış, diğer dairelerin maliyetini artırabilir. Ancak büyüme oranı piyasaya bağlıdır. 2018 yılında birincil piyasada ve emanet hesaplarında yasa dışı konut fiyatları %4,35, ikincil piyasada - %1,58 arttı.

Peki daire fiyatları yükselecek mi artmayacak mı?

Bu konuda kimse kesin bir şey söyleyemez. Önkoşullar, dairelerin fiyatının artacağını gösteriyor. Ancak geliştiricilerin kendileri en çok bundan bahsediyor. Emanet hesapları yasası yürürlüğe girmeden önce insanları daire satın almaya zorlamaları mümkündür. Ayrıca, bu tür acele eden müşteriler için fiyatların zaten artması riski vardır.

Bu durumda kesinlikle yapmaya değmeyen şey acele etmektir. Vicdansız bir geliştiriciye para vermek ve dolandırılan son emlak yatırımcılarından biri olmak için acele etme riskiniz var. Şirketi dikkatlice kontrol edin - Lifehacker nasıl yapılacağını yazdı.

Zamanınız yoksa endişelenmeyin. Fiyatlar yükselmeye başlasa bile, dairesiz ve parasız kalmaktan biraz fazla ödeme yapmak daha iyidir.

Bekle, bankanın ruhsatı iptal edilirse paraya ne olacak?

Kanunlarda da böyle bir risk öngörülmüştür. Banka lisansını kaybederse, Mevduat Sigorta Kurumu parayı iade eder - ancak, en fazla 10 milyon. Sigorta, daire kiralanana veya müteahhit ile sözleşmenizi feshedene kadar geçerlidir.

Yani bir emanet hesabı depozito gibi mi görünüyor?

Sadece kısmen ve bankalar bu konuda çok iyi gidiyor. Yeni yasa sayesinde geliştiricilere borç verecek ve onlardan faiz alacaklar. Onlar evi inşa ederken, banka emanet hesaplarından parayı "bükebilecek" ve onlardan gelir elde edebilecek. Daireler müteahhite devredildikten sonra, yatırdığınız tutarı faizsiz olarak aynen aktaracaktır. Geliştiricinin iflas etmesi durumunda size faizsiz para da verilecektir. Burada sonunda kimin kazanacağı belli.

Sonuç nedir?

Sonuç basit:

1. 1 Temmuz 2019'dan itibaren yapım aşamasındaki mülk satın almak daha güvenli, ancak muhtemelen daha pahalı hale gelecek.
2. Daire için ödediğiniz para ev hizmete girene kadar bankada kalacaktır. Geliştirici yükümlülükleri ihlal ederse, size iade edilecektir.
3. Bankayla ilgili sorun olması durumunda, para da size iade edilecektir, ancak 10 milyon ruble'den fazla olmayacaktır.
4. Her durumda bir daire satın almak için acele etmeye gerek yok - tüm nüansları göz önünde bulundurun. Ancak bir geliştirici seçtiyseniz ve zaten bir anlaşma planladıysanız, biraz tasarruf edebilirsiniz.